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旅游局提示游客警惕“分时度假”陷阱

发布时间:2011年12月28日 10:13 | 进入复兴论坛 | 来源:中国经济网 | 手机看视频


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  近日,上海市旅游质量监督所陆续接到关于“分时度假”的电话投诉,引起上海市旅游局高度关注,立即着手会同上海市工商局、市消保委、市文化执法总队等相关单位磋商,希望找出一套行之有实效、依法管理、依法行政、依法监督的监管办法。上海市旅游局提请市民游客注意,避免盲目冲动入会,警惕分时度假陷阱!

  什么是分时度假?

  “分时度假”在境外历经了近半个世纪的发展,无论是在制度建设还是经济效益方面,都取得了不错的成绩,已经是为境外消费者广为认同的一种较为成熟的休闲度假方式。但自90年代进入中国后严重“水土不服”,暴露出许多问题,一度沦为消费陷阱和“骗局”的代名词。

  “分时度假”上世纪60年代在法国问世,在各国迅速发展,成为风靡世界的休闲度假方式。70年代中期,美国经济衰退,泡沫经济造成大量房地产积压。为充分盘活闲置房产,美国从欧洲引入“分时度假”概念,取得巨大成功,成为世界上“分时度假”产业最发达国家。

  “分时度假”已成当今世界休闲度假产业中增长最快部分,据不完全统计,1995年-2009年,全球“分时度假”营业收入超过2000亿美元。

  美国佛罗里达州《分时度假房产法案》(Real Estate Timesharing Act CH721 Florida)中规定:“所有以会员制、协议、租契、销售或出租合同、使用许可证、使用权合同或其他方式做出的交易设计和项目安排,交易中,购买者获得了对于住宿和其他设施在某些特定年度中低于1年的使用权,并且这一协约有效期在3年以上”,即称之为“分时度假”项目。

  《欧盟不动产分时使用权指令》比较权威的定义是“直接或间接涉及一处或更多处不动产的分时使用权的买卖合同”(contracts relating to the purchase of the right to use immovable properties on a timeshare basis),是指期限在3年以上、在支付总价后、所直接或间接取得的对一处或多处不动产,只于1年中的1星期以上的特定时段内,享有物权或者其他使用权利的任何合同或合同群。

  可见“分时度假”指开发商将度假地的房产分割成以周为基本单位,并分别将分割后的度假房产的使用权出售给多个购买者。当消费者购买了房产使用权后,便成为一周度假产房的使用权人,并拥有了其在所购买年限和使用年度内到自己的度假房产中住宿的权利。

  由于会员在购买“分时度假”使用权时已预先缴纳了住宿费,因此在以后的使用年限内无须再缴纳住宿费。此外,购买者还拥有自由买卖、转让、出租、馈赠、继承等系列权益,拥有享受公关配套设施的优惠使用权利。

  国际上通行的运作惯例是:将一处住宿设施(如饭店、公寓、度假别墅等)的住宿单元每年的使用期分为52周,将52周中的51周分时销售给顾客(1周作为设施修缮保养期)。每个单位的“分时度假”产品,就是在约定的时期内(一般为20年~40年)每年在这一住宿单元中住宿一周的权利。

  “分时度假”让人趋之若鹜的魅力更在于它的度假交换概念,即拥有度假房产使用权的消费者,可以通过全球网络交换系统换取同等级别但位于其它地区的度假房屋使用权。也就是当消费者不去他所购买的度假房地产居住时,就可以用他的度假房产的使用权去交换同一系统中任何一家度假房产使用权。例如,一位消费者购买了一个五星级酒店30年的某一个时段的分时度假权益,就可以在这30年里每年的这个时段免费在这家酒店的客房里居住7天,同时他还可以带上亲戚、朋友一块居住,均无需再付住宿费。

  如果某年此消费者不想在该酒店居住,而想去其他地方度假,他可以拿该年的购买时段与他想去的目的地并加盟了分时度假交换网络的酒店进行交换,当然,他在所交换酒店的居住也是免费的。

  在“分时度假”的发展过程中,除了直接的“一对一”交换、通过网络匹配等方式,更灵活的交换方式也应运而生。例如,1990年进入“分时度假”领域的迪斯尼公司率先推出了点数制,即开发商把结构、价格、地点各不相同的一批度假村的住宿和娱乐服务等房产价值以点数定价,点数多少与淡旺季、房产面积和度假地坐落地点有关,消费者通过购买一定量的“点数”加入俱乐部并以“点数”作为消费的代币手段,可在同点数级的所有度假村内不受住房面积、停留时间和消费项目等因素的限制自由消费,这种模式相当于在“分时度假”中引入了一种新的流通手段,由此“分时度假”产品的性质也经历了一个实体虚拟化的过程。

  如何应对分时度假纠纷?

  由上述介绍中,可以看出“分时度假”产业是处于休闲、度假、金融、信托、旅游和房地产之间的一种边缘业态,同时具有休闲、度假、旅游、金融、交换以及房地产等诸多特征,并拥有自身独特的法律属性,因而引发了一些特殊的法律问题。

  上海市旅游局认为,目前“分时度假”在我国发展的条件尚未成熟,与其相对应的市场也不成熟,因而会导致实际操作上的诸多不规范,极易引发合同纠纷,因此,提请广大市民游客千万要警惕“分时度假”销售中可能存在的三大陷阱。

  陷阱一:产品过度宣传

  “分时度假”销售公司一般会选择一些比较高档的宾馆、写字楼,采取参加讲座、培训、座谈会等活动方式,用免费培训、赠送礼品等诱惑手段邀约消费者到现场接受其现场推销。销售人员会通过十分有技巧的过度宣传,让消费者陷入冲动购买产品的陷阱。

  我国相关法律规定,任何单位和个人均不得组织中国公民到国务院旅游行政部门公布的出国旅游目的地国家以外的国家旅游。目前,我国已对中国公民开放的旅游目的地国家和地区达140个,但在获取旅游签证方面仍然存在着一些障碍,而“分时度假”所要求的个人旅游签证可能比旅行社团体旅游签证更加难以获得。因此,这些没有旅行社经营资质的“分时度假”销售公司所承诺的“包办签证”可能都是纸上谈兵,现阶段通过“分时度假”来实现畅游世界是没有相关法律依据支持的。即便在能够成行的“分时度假”中,消费者在购买产品时也应该考虑到包括签证、交通、餐饮、游玩等条件约束和消费支出,因为正是这些因素决定着度假设想能否实现以及度假产品的质量水准。

  陷阱二:合同含有水分

  “分时度假”销售代表会用长时间、洗脑式的方式进行产品过度宣传,诱惑消费者糊里糊涂地签订“分时度假”合同,而这些合同可能含有过多“水分”;也有的合同可能存在诸多不公平条款(如经营者无需承担为消费者办理前往国家签证的责任,却明确约定消费者不能因此要求撤销合同或返还所交纳的费用);还有些产品可能存在口头承诺与合同内容不对称等情况。因此,当消费者利益受损时,往往无法提供证明其过度宣传或虚假广告的证据,而这正是目前有关“分时度假”的诉讼中,消费者屡屡败诉的主要原因。

  “分时度假”产品的费用较高、时间跨度长,即便是对该类产品有兴趣且有足够购买力的消费者,也应在仔细研读合同条文后,经过一段时间的“冷静”,然后再决定是否签约。对“分时度假”企业相关签证承诺、机票、餐饮、投资回报等问题,都应要求在合同中明确规定,并将经营者的相关口头承诺写入合同,最好能够请律师对合同条款进行鉴定,以防合同的偏颇和不公平性,避免导致将来诉讼时法院不予支持等情况出现。

  陷阱三:投资产品诱饵

  销售代表会向消费者宣传“分时度假”产品是一项增值投资,值得购买,但等消费者一次性交纳了一笔高额费用购买后,才发现产品可能无法出租。

  确切地说,从产品性质来看,“分时度假”应该是度假产品而不是投资产品。国外发展经验说明,“分时度假”是一种度假产品,消费者之所以购买是出于经济性、灵活性和方便性等方面的考虑,而不是为了投资(至少主要不是为了投资)。尽管在有些国家,“分时度假”也能够再销售,但大部分的再销售都会低于原价(在美国,大约为原价的六分之一)。因此,消费者应特别警惕公司破产风险。“分时度假”采取会员制,最长时间为40年,最短也是5年,经营者在此期间可能倒闭破产,消费者要考虑这种预期消费风险是否值得,或者应考虑通过信托或保险机构消除或降低风险。

  目前,我国还没有关于“分时度假”产品的法律法规,因此,上海市旅游局提请广大市民游客注意:“分时度假”产品法律关系复杂,参与主体繁多,产品内容覆盖度假、房地产、金融、担保、信托和旅游等多个行业,在规范制定、事务协调上难度较高;其提供的服务目前没有特殊专业资质要求,准入门槛较低,服务质量难以保障;“分时度假”市场的发展还不具备条件,产品也不够成熟,极易引发各类投诉纠纷,消费者要提高对“分时度假”产品的认知,了解产品内容,认真阅读合同条款,详细了解企业资质,并经过成熟思考后再视情缔约。

  此外,上海市旅游局还提请广大市民游客注意:元旦、春节假期来临在即,如要出游,请务必选择有正规资质的旅行社(旅行社资质相关情况可上上海市旅游局官方网站http://lyw.sh.gov.cn行业监管一栏中查询),签订旅游合同,并认真核对合同条款中的有关约定。合同一旦签订,便对双方具有同等法律约束效应,立约双方均需严格遵守合同约定。遇有争议情况,双方应友好协商解决。

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